Konkurrens om markanvändningskoder för tomter avsedda för jordbruksmarknader i grossistledet är ett av de praktiskt taget mest betydande problemen i planeringen av-markanvändning av sådana projekt. Anledningen ligger i det faktum att infrastrukturen på grossistmarknaderna för jordbruksprodukter är komplex till sin natur: den kombinerar handelsplattformar, lager-logistikanläggningar, transporttjänster och serviceobjekt, vilket ofta leder till en "konkurrens" av olika markanvändningskoder i praktiken.
Denna information delas av Dr. of Law, Honored Lawyer of Ukraine, People's Deputy of the VI, VII convocations, member of the Verkhovna Rada of Ukraine on Agrar Policy and Land Relations (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Ett exempel på konkurrerande markanvändningskoder är 01.12 (För placering av infrastruktur för grossistmarknader för jordbruksprodukter) och 03.07 (För byggande och underhåll av handelsbyggnader). En grossistmarknad omfattar nästan alltid handelspaviljonger/områden, administrativa lokaler, servicebyggnader, vilket ibland av misstag kan leda till att markanvändningskoden 03.07 eller 03.15 tilldelas istället för den specifika koden 01.12.
När det gäller agro-tjänster (serviceproducenter, utrustning, agrokemi, serviceverksamhet) finns det ibland konkurrens mellan koderna 01.11 (För tillhandahållande av tjänster inom jordbruk) och 01.12 (För placering av infrastruktur för grossistmarknader för jordbruksprodukter).
Den rekommenderade algoritmen för att övervinna kollisionen av markanvändningskoder, vilket motsvarar logiken i rättspraxis:
1. Bestäm markkategorin från titeldokumenten för tomten och informationen från State Land Cadastre. Om markkategorin är jordbruk, är det omöjligt att tilldela en markanvändningskod som hör till bostadsområden och offentliga marker utan en ordentlig förändring av landets rättsliga system. Det finns fall då en redan bildad tomt, inklusive de som tagits från markanvändare för allmänhetens behov, överförs till en grossistmarknad för jordbruket. Artikel 10 i Ukrainas lag "Om grossistmarknader för jordbruksprodukter" föreskriver köp/expropriation för offentliga behov, och procedurmässigt utförs sådana åtgärder i enlighet med reglerna i Ukrainas landslag (artiklarna 146, 149, etc.) och, om nödvändigt (när det gäller privat egendom), med hänsyn till Ukrainas speciella lag om mark "Plots, som är privata objekt i fastigheter, andra objekt är privata. ägande, av offentliga behov eller skäl av social nödvändighet."
I det här fallet finns det situationer då jordbruksmarkslotter exproprieras, medan endast typen av markanvändning ändras inom den angivna kategorin. Därför är det nödvändigt att överväga titeldokumenten från den tidigare markanvändaren för att bestämma den korrekta markkategorin som kommer att bevaras efter exproprieringen och överföringen till grossistmarknaden för jordbruksprodukter.
Marklagstiftningen kopplar direkt infrastrukturen på grossistmarknaderna för jordbruksprodukter till kategorin jordbruksmark. Således definierar artikel 22 i Ukrainas landslag att jordbruksmarker inkluderar de som tillhandahålls för produktion av jordbruksprodukter, för jordbruksvetenskaplig forskning och utbildningsverksamhet, såväl som för placering av relevant produktionsinfrastruktur, inklusive infrastrukturen på grossistmarknader för jordbruksprodukter.
Denna lagstiftningslogik är detaljerad i klassificeringen av typer av markanvändning, där en separat typ av markanvändning 01.12 i avsnittet "Jordbruksmarker" tillhandahålls - "För placering av infrastruktur för grossistmarknader för jordbruksprodukter." Därför bör placeringen av en grossistmarknad (som ett infrastrukturobjekt för jordbruksmarknaden) ur den rättsliga ordningens perspektiv formaliseras på jordbruksmarker genom att fastställa motsvarande typ av markanvändning (01.12) i markförvaltningsdokumentationen och återspegla detta i informationen från State Land Cadastre.
2. Bestäm "huvudsyftet" med att tillhandahålla tomten från primära dokument (beslut/kontrakt/statlig handling/markförvaltningsprojekt).
3. Tillämpa specialitetsprincipen (lex specialis): om det finns en specifik kod i klassificeraren för ditt fall, välj den. För infrastrukturen på grossistmarknader för jordbruksprodukter inkluderar klassificeraren direkt kod 01.12.
4. Kontrollera överensstämmelse med stadsplaneringsunderlag (funktionszon/områdesplan/översiktsplan). Detta är särskilt viktigt när tomten ligger inom ett befolkat område. Om den funktionella zonen är "agro-logistik/produktion/lager/marknadsinfrastruktur" är koden 01.12 obestridlig.
5. Bestäm den rättsliga karaktären för den infrastruktur som ligger inom tomten. Fastställ att projektet/objektet verkligen är en jordbruksmarknad i grossistledet, inte ett köpcentrum. De starkaste markörerna: 1) statusen för en jordbruksmarknad i grossistledet som beviljas i enlighet med lagen (beställning från det auktoriserade organet + certifikat), om det redan erhålls eller erhålls samtidigt; 2) regler för drift/affärsmodell (grossisthandelsflöde, jordbruksprodukter, logistik, förlustminskning, "jordbruksmarknadens infrastruktur" som ett komplex). Om infrastrukturen på grossistjordbruksmarknaden (varuflöde + logistik + service för producent/köpare) dominerar, är det lämpligt att använda kod 01.12. Om kommersiell handel dominerar (butiker/paviljonger utan en specifik jordbruks-"marknads"-funktion) gäller kod 03.07 (eller kod 03.10 i den tidigare versionen av klassificeraren).
Koderna 01.12 och 03.07 (tidigare 03.10) är inte "varianter av samma" markanvändningsändamål utan koder för olika juridiska regimer eftersom 01.12 är direkt inom uppsättningen av jordbruksmark, medan 03.10 beskriver objekt för offentlig/kommersiell infrastruktur.
Varför mark för partihandel för jordbruksmarknader behöver tilldelas kod 01.12 och riskerna med att klassificera sådana tomter som mark för offentlig konstruktion.
För det första finns det en direkt indikation i Ukrainas Land Code: infrastrukturen på grossistmarknaderna för jordbruksprodukter är en del av jordbruksmark. Artikel 22 i Ukrainas landslag omfattar direkt infrastrukturen för grossistmarknader för jordbruksprodukter i de syften för vilka jordbruksmark tillhandahålls. Därför, om objektet i huvudsak är en "grossistmarknad för jordbruket", är den korrekta grunden för markanvändningen jordbruksmark, inte offentlig konstruktion.
För det andra ger markanvändning och områdesplan (LUZP) en speciell, smal kod 01.12, som har företräde framför den allmänna "marknads"-koden 03.07 (tidigare 03.10).
För det tredje, prioriteringen av att använda jordbruksmark för jordbruksändamål. Ukrainas landslag fastställer prioriteringen av mark som lämpar sig för jordbruk och upprätthåller försiktighet när man tilldelar dem inte för "jordbruksändamål". Om grossistmarknaden för jordbruksprodukter funktionellt är en del av jordbruksproduktionskedjan (logistik/lagring/primär bearbetning, etc.), framstår omvandlingen av sådana marker till offentlig konstruktion genom att tilldela dem kod 03.07 (tidigare 03.10) som ett omotiverat avlägsnande från jordbruksmarken, vilket strider mot artiklarna i Ukrainas landkod 23.
För det fjärde kräver tillämpning av kod 03.07 (tidigare 03.10) strikt efterlevnad av stadsplaneringskrav. Bostads- och allmänmark används således enligt översiktsplan och övrig stadsplaneringsunderlag. För tomter utanför bebyggda områden innebär detta ofta att utan ordentligt planeringsunderlag och funktionell motivering kommer myndigheter/tillsynsorgan att ifrågasätta legitimiteten av en sådan "urbanistisk" användning.
Ett viktigt förtydligande: den nuvarande versionen av artikel 38 i Ukrainas Land Code formulerar begreppet bostäder och offentlig mark funktionellt, utan en direkt koppling "bara inom befolkade områden." Men om överföringen av en tomt till en jordbruksmarknad i grossistledet skedde före 17.06.2020 (före ändringarna av artikel 38 i Ukrainas jordkod), är det omöjligt att klassificera den tomten som offentlig konstruktion.
Det finns inga lagstadgade förbud mot att lokalisera en mark med markanvändningstypen 01.12 "För placering av infrastruktur för grossistmarknader för jordbruksprodukter" inom befolkade områden – förutsatt att kraven för det funktionella syftet med territoriet (stadsplaneringsdokumentation) och korrekt beteckning av markanvändningen uppfylls. Ukrainas lag "om grossistmarknader för jordbruksprodukter" föreskriver att placeringen av jordbruksinfrastruktur bestäms av det auktoriserade centrala organet "på det relevanta territoriet" baserat på ekonomisk ändamålsenlighet (utan reservation "endast utanför befolkade områden").
På samma sätt finns det inget generellt lagförbud mot att tilldela kod 03.07 enbart till tomtmark inom befolkade områden. Sedan 2020 är definitionen av bostäder och offentlig mark i Ukrainas landslag inte enbart bunden till befolkade områden utan beskrivs genom funktionell användning (placering av bostadshus, offentliga byggnader och strukturer, etc.).
Slutsatser
Förekomsten av en speciell rättsordning för grossistmarknader för jordbruksprodukter eliminerar inte huvudproblemet – fragmenteringen av marklagstiftningen, vilket genererar "konkurrens" av markanvändningskoder och som ett resultat ökade konflikter och regleringsrisker för jordbruksföretag.
Samtidigt, med tanke på den lagstiftningslogik som beskrivits ovan, det ökade skyddet av jordbruksmarker och statens avsikt att säkerställa att de används i första hand för jordbruksändamål, förvärvar grossistmarknaderna för jordbruksprodukter, i enlighet med det förfarande som definieras i lagen, tomter med ett särskilt syfte, nämligen för placering av infrastruktur för grossistmarknader för jordbruksprodukter. Därför kan motsvarande tomter i detta fall tilldelas markanvändningskoden 01.12 som den enda möjliga och motsvarande den faktiska användningskoden.
I den praktiska dimensionen bör fastställandet av den "korrekta" markanvändningskoden förlita sig på primära dokument om tomtbildning, den faktiska dominerande funktionen av infrastrukturen och stadsplaneringsrestriktioner (funktionella zoner), snarare än på formella skyltar för enskilda objekt (paviljonger, handelslokaler), som bara är delar av den komplexa infrastrukturen på grossistmarknaden för jordbruksprodukter. En juridisk kvalitetskontroll av dokument vid formalisering av markrättigheter för en jordbruksmarknad i grossistledet säkerställer nyckelaspekter – förutsägbarhet i genomförandet av infrastrukturprojekt, skydd av investeringar och minimering av risker för rättsliga tvister och lagföring.
